경매 시작 전에 막을 수 있습니다 | 2025년 근저당 말소 협상 전략 총정리

“근저당이 잡혀 있는데, 곧 경매에 들어간다네요…” “채권자가 법원에 신청했다는데, 아직 시간은 있다던데요?” 맞습니다. 경매는 개시 결정 전까지는 막을 수 있습니다. 📌 근저당 말소 📌 채권자와 조정 📌 대환 협상 이 셋 중 하나라도 가능하면 경매 개시를 막고, 신용도 보호할 수 있어요.

 

2025년 기준으로 경매 개시 전 말소 협상 전략을 총정리해서 알려드릴게요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 경매 개시 전 상황에서 할 수 있는 조치들

 

상황	가능 조치	비고
채권자가 경매 신청만 한 상태	근저당 말소, 대환대출 협상	이 시점이 ‘최고의 타이밍’
경매 개시결정 등기되기 전	변제 협상, 조정 가능	등기되면 ‘대외적 경매상태’로 전환
개시결정 등기 완료 후	경매 절차 진입	대항력 없이 대응 어려움 ↑

 

 

💡 핵심: 등기 이전까지는 실질 협상 여지 有

 

 

 

 

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2.근저당 말소 협상 전략 3단계

 

① 채권자 성격 파악하기

채권자 유형	협상 가능성	설명
1금융권	낮음	원칙 중심, 분할상환 협의 어려움
2금융권	중간	이자 감면 or 분할상환 협의 가능
사채·법무법인	높음	대환유도 적극적, 협상 융통성 있음

 

📌 사채권일수록 협상창구 개설 가능성 ↑

 

 

 

 

② 말소 가능 금액 + 자산 가치 계산

→ 근저당 금액 vs 시세 비교

→ 일부 변제로 말소 유도

→ 협상 시 '낙찰가보다 적은 금액' 제시도 전략

 

 

 

 

 

③ 대환 대출 연계 전략 활용

→ 기존 채권 상환 + 새 대출 연계

→ 신용카드 미사용 이력, 연체 유무, 소득 증빙으로 조건 확보

 

💡 대환 성공 시 → 근저당 말소 후 ‘경매 취소’ 가능

 

 

 

 

 

 

3. 실전 Q&A

 

경매 개시결정 전에도 매각이 되나요?

→ ❌ 매각은 개시결정 이후에만 진행됩니다. 그전까지는 협상만으로도 막을 수 있음

 

 

 

채권자 연락처는 어떻게 찾나요?

→ 등기부등본에 ‘채권자 정보’ 기재되어 있으며, 법무법인 포함

 

 

 

대환대출은 신용점수 낮아도 가능한가요?

→ 보통 불리하지만, 담보가 충분하면 일부 금융권에서는 진행 가능

 

 

 

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결론

 

경매가 무서운 이유는 ✔️ 신용 하락 ✔️ 집 상실 ✔️ 명도소송 ✔️ 강제집행 이 모든 게 한 번에 시작되기 때문입니다.

하지만 시작되기 전이라면 📌 채권자 협상 📌 근저당 말소 📌 대환 대출로 충분히 막을 수 있습니다.

 

포기하지 말고, 지금 연락하세요.

 

 

 

 

 

 

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