전세집이 경매 넘어갔어요 | 2025년 임차인이 보증금 지키는 법

“갑자기 집주인에게 경매 통지서가 왔어요.” “전세 살고 있는데, 보증금은 돌려받을 수 있을까요?” 걱정부터 앞서죠. 하지만 경매 들어갔다고 무조건 보증금을 날리는 건 아닙니다. ✔️ 소액임차인 보호제도 ✔️ 최우선변제권 ✔️ 배당요구 절차 이 3가지를 제대로 알면, 상당 부분 보증금을 회수할 수 있어요.

 

2025년 기준으로 임차인이 꼭 지켜야 할 대응 전략을 알려드릴게요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.전세집 경매 시 임차인이 해야 할 핵심 조치

 

1. 배당요구 종기일까지 ‘배당요구신청’ 하기

→ 배당요구를 하지 않으면 보증금 변제 순위에서 밀림

→ 통상 경매 개시 후 약 2개월 내 종기일 도래

 

📌 신청 방법: 관할 법원 경 매과 or 대법원 사이트에서 온라인 제출

 

 

 

 

 

2. ‘대학력’과 ‘우선변제권’ 확보 여부 확인

조건	설명
전입신고	임대차 계약일 이전 or 계약일 당일 전입신고 필수
확정일자	동주민센터에서 확정일자 받기
실제 거주	전입 후 실거주 필수 (유령거주 불인정)

 

 

💡 이 3가지 조건 충족 → ‘대항력’ 발생 → 경매 후 일정 보증금까지 보호

 

 

 

 

 

3. ‘소액임차인’ 조건 충족 시 ‘최우선변제권’ 인정

지역	소액 기준	우선변제 한도 (2025년)
서울	5,000만원 이하	1,700만원까지 최우선변제
수도권 기타	4,000만원 이하	1,400만원까지
지방	3,000만원 이하	1,000만원까지

 

 

 ※ 실제 보증금이 기준 이하일 경우 → 우선변제 대상 자동 인정

 

 

 

 

 

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2.보증금 회수 실전 전략 3가지

 

전략① 확정일자+전입신고+실거주 삼박자 확보

→ 경매 전에 이 조건 갖춰야만 법적 보호 가능

 

 

 

전략② 종기일 전 ‘배당요구신청’은 필수

→ 안 하면 순위 밀려서 보증금 0원도 가능

 

 

 

전략③ 낙찰 이후에도 ‘명도 협상’ 시 유리하게 작용

→ 퇴거 시점 협상 시, 배당 미수금 추가로 받을 수 있음

 

 

 

 

 

 

3.실전 Q&A

 

보증금 7,000만 원인데 다 돌려받을 수 있나요?

→소액임차인 기준 초과 시 배당 순위에 따라 일부 회수 가능

 

 

 

확정일자가 없으면 보호받지 못하나요?

→ 맞습니다. 확정일자가 없으면 ‘대학력’이 인정되지 않습니다.

 

 

 

배당요구하면 무조건 보증금 받나요?

→ ❌ 아닙니다. 후순위일 경우 경매가에 따라 일부만 받을 수도 있음

 

 

 

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결론

 

경매 상황에서도 임차인은 ✔️ 법적 권리가 있으며 ✔️ 보호받을 수 있는 장치가 있습니다. 하지만 조건을 모르고 지나치면 정말 0원도 못 받게 되는 경우도 있어요.

 

✅ 지금 내가 소액임차인인지

✅ 대항력 요건을 갖췄는지

✅ 배당요구를 했는지

 

꼭 지금 확인하고 대응하세요.

 

 

 

 

 

 

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