집 줄 땐 세금 얼마나? | 자녀에게 부동산 증여 시 절세 전략 2025

“내 이름으로 된 집, 자녀에게 넘기면 세금은 얼마일까요?” 2025년 현재, 집값이 오르면서 부동산 증여를 고려하는 부모들이 많아졌습니다. 하지만 잘못하면 수천만 원의 증여세를 한 번에 내야 하거나, 조정지역 내 규제 위반으로 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요.

자녀에게 집을 줄 때는 단순히 명의만 바꾸는 게 아니라

• 세율
• 공제액
• 보유기간
• 실거주 요건

을 꼼꼼히 따져야 합니다. 오늘은 자녀에게 집을 줄 때 꼭 알아야 할 절세 전략과 실전 계산 예시를 함께 정리해 드릴게요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 자녀에게 집 줄 때 세금 계산 구조

 

항목	설명
증여 대상	직계비속 (자녀)
공제 한도	5천만 원 (성인 기준, 10년 간 1회 적용)
세율	구간별 10% ~ 50% (누진세 적용)
신고 기한	증여일 기준 3개월 이내
납부 방법	일시납 or 연부연납 선택 가능 (조건부 승인 필요)

 

 

증여세는 증여일 현재의 시가(공시가 또는 감정가) 기준으로 계산됨

 

 

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2. 절세 가능한 부동산 증여 전략 3가지

 

1. 공제액을 잘게 나눠 쓰는 '10년 주기 전략'

• 10년마다 공제액(성인 자녀 기준 5천만 원) 새로 적용
• 예: 2025년 → 2035년 두 번 나눠 증여 시 공제 1억 원 가능

 

 

 

2. 시가 기준 낮은 시점에 증여

• 공시가격이 낮을 때 증여 시 세금도 줄어듦
• 비수기 / 금리인상기 등 시세 하락 시점 노려야 유리

 

 

 

 

3. 가족 간 분산 증여 전략

• 자녀 둘 이상인 경우 분산 증여 시 총 공제액 증가
• 예: 성인 자녀 2명에게 각 5천만 원씩 → 공제 총 1억 원

 

 

 

 

 

 

3. 실전 계산 예시

 

예시 ① 시가 2억 원 아파트를 자녀에게 증여할 경우

 

항목	내용
공제	5천만 원 적용
과세표준	1억 5천만 원
적용 세율	20%
누진공제	1천만 원
산출세액	약 2천만 원

 

👉 증여세 신고 없이 넘기면?

→ 가산세 부과 + 세무조사 대상 가능성 ↑

 

 

 

 

 

예시 ② 자녀 두 명에게 1억씩 나눠서 증여할 경우

항목	내용
자녀 1	1억 증여 → 공제 5천만 원 → 과세 5천 → 세액 약 500만 원
자녀 2	동일 구조
총 세액	약 1천만 원

 

👉 단독 증여 대비 절반 수준 절세 가능!

 

 

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4. 실전 Q&A

 

Q. 자녀가 미성년자면 공제액은 다르나요?

→ 네, 미성년자는 공제 2천만 원, 성인은 5천만 원입니다.

 

 

 

 

Q. 증여받은 집을 바로 팔면 어떻게 되나요?

→ 양도세 중과 적용 + 증여세 추징 위험 발생 가능성 있음

 

 

 

 

Q. 실거주 요건이 없는 경우 불이익 있나요?

→ 1세대 1 주택 비과세 요건에 영향 줄 수 있음 (양도세 비과세 등)

 

 

 

 

결론

 

부동산 증여는  단순히 ‘명의 이전’이 아니라, 세무 전략의 출발점입니다. 2025년 기준으로

1. 공제액
2. 시가 판단
3. 시기 분산 전략

이 3가지만 제대로 활용하면 증여세를 수천만 원까지 줄일 수 있습니다. 오늘 내 부동산을 누구에게, 언제, 어떻게 줄 건지 세금 시뮬레이션부터 꼭 해보세요!

 

 

 

 

 

 

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