오늘은 많은 분들이 하는 고민, 걱정이기도 한 보증금 떼이지 않으려면 어떻게 준비해야 하는지에 대해 알려드리려고 합니다. 세입자에게 보증금이란 아주 중요한 재산인데요. 이 재산을 지키기 위해서는 안전장치를 만들어야 합니다. 그렇다면 어떻게 해야 하는지 차례대로 알려드리도록 하겠습니다.
목차
● 등기부등본의 '을구' 확인하기
● 전입신고 필수
● 확정일자 취득 필수
● 보증보험 가입
● 전세권 설정
● 요약정리
등기부등본 '을구' 확인하기
먼저 하셔야 할 일은 바로 부동산 등기부등본에서 '을구'에 기재되어 있는 선순위 관리자를 확인하셔야 합니다. 여기서 선순위 관리자란 임차인 보다 우선하는 권리를 가진 사람을 의미합니다. 일반적으로 근저당권자라고 생각하시면 됩니다.
근저당권자는 건물을 소유하고 있는 사람에게 돈을 빌려준 다음, 빌려준 돈에 대해 건물을 담보로 건물을 잡아놓은 사람을 말합니다. 대부분 은행에서 대출을 받기 때문에 은행이 근저당자가 됩니다. 그렇다면 근저당자가 되면 채무를 담보하기 위한 큰 힘이 생긴다고 합니다. 무엇을 할 수 있게 되는 것일까요.
- 소송을 하지 않고, 부동산에 경매를 신청할 수 있습니다.
- 다른 채권자보다 먼저 돈을 받아갈 수 있습니다.
그렇다면 부동산 등기부등본 '을구'가 어떤 것이 가장 좋은 것일까요. 제일 좋은 건 선순위 권리자가 없는 집과 계약을 하는 것입니다. 하지만 근저당권이 설정되지 않은 집 보다 설정되어 있는 집이 상당히 많은 게 현실인데요. 이런 현실 속에서 그나마 안전한 계약을 하려면 보증금을 잘 받을 수 있을지 잘예측하고,경매에 넘어가게 되었을 경우 보증금을 받을수 있을지 여부를 잘 가늠해야 합니다.
전입신고 필수
전세계약을 하셨다면 바로 전입신고를 하셔야 합니다. 아주 중요한 부분인데요. 전입신고를 하는 이유는 혹시를 대비해서 대항할 힘을 만들어 놔야 하기 때문입니다. 내가 임차인이라는 것을 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘을 만들기 위해 먼저 전입신고를 하셔야 합니다.
전입신고를 했다고 대항할 힘이 바로 생기는 것은 아닙니다. 이 신고는 절차적인 요건이기 때문인데요. 절차적으로 내가 임차인이라는 게 신고되었다면 그 집에서 살아야 대항하는 힘이 완전히 생겨나게 됩니다.
확정일자 필수
전입신고 하시면서 필수로 해두시면 좋은 게 있습니다. 바로 확정일자를 취득하는 것입니다. 확정일자라는 것은 임대차 계약서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위한 장치로써, 법률상으로 인정된 일자를 뜻합니다. 그렇다면 확정일자는 어떻게 취득할 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
- 임대차 계약서를 준비합니다.
- 면사무소, 주민센터 등을 방문합니다.
- 방문하셔서 확정일자 취득하러 왔다고 하면 공무원이 확정일자를 부여해 줍니다.
- 관공서를 가지 않아도 확정일자를 부여받으실 수 있습니다.
- 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 확정일자를 부여받으실수 있습니다.
👉http://www.iros.go.kr 대법원 인터넷 등기소 바로가기
왜 확정일자를 취득해야 하는 것인지 자세히 알려드리자면 '우선변제권'을 갖기 위해서라고 말씀드릴 수 있습니다. 이 우선변제권이라는 것은 건물이 경매로 넘어가서 경매대금을 나눠야 할 때 다른 권리자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 참고하셔야 하는 내용은 확정일자를 받았다고 모든 권리자가 먼저 돈을 받을수 있는 것은 아닙니다. 왜 그런가 하면, 확정일자를 받기 전에 이미 선순위권리자가 있었다면 그 사람 다음에 받게 됩니다.
앞서 설명드린 내용들을 간단하게 설명드리자면 전입신고와 확정일자 취득을 하시면 우선변제권을 갖게 되기 때문에 확정일자를 받은 시점 이전에 선순위권리자가 없다면 먼저 돈을 받게 된다는 것입니다.
보증보험 가입
많은 사람들이 이미 알고 계시는 임대차 보증금을 지킬 수 있는 방법에는 전임신고, 확정일자 취득이 있습니다. 위의 내용들은 안전장치가 맞지만 더 완벽하게 하려면 '보증보험에 가입'하시는 것이 제일 중요합니다.
제일 많이 알려는 보증보험은 '주택도시보증공사 HUG'의 '전세보증금 반환보증'이 있습니다. 전세보증금반환보증은 임대차보증금이 수도권 기준 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하이고, 전입신고와 확정일자 취득을 하신 분만 가입하실 수 있습니다. 그렇다면 보증보험에 가입하면 무엇이 좋은 것일까요.
전세보증금 반환보증보험에 가입하면 임대인이 임대차보증금을 지급하지 않게 되었을 경우 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대신 지급하기 때문입니다. 보증보험도 보험이기 때문에 보증료를 내야 하지만 안전하고 안심할 수 있다는 장점이 있습니다. 대표적으로 많이 드시는 보험은 아래와 같습니다.
- 주택도시보증공사 '전세보증금 반환보증'
- 한국주택금융공사 '전세보증보험상품'
- SGI서울보증 '전세금보장신용'
👉http://www.khug.or.kr 주택도시보증공사 바로가기
👉https://www.hf.go.kr 한국주택금융공사 바로가기
👉https://www.sgic.co.kr SGI서울보증 바로가기
전세권 설정
전세권을 설정하는 것도 안전한 하나의 방법인데요. 여기서 전세권이라는 것은 보증금을 내고 타인의 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의를 먼저 얻어야 합니다. 임대인이 동의했으면 임대인과 임차인이 서로 전세권설정계약을 체결해서 등기를 마치면 효력이 생기게 됩니다.
전세권은 근저당권과 비슷하며, 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생겼을 때 그 집에 대해서 경매를 신청할 수 있습니다. 참고로 이 전세권을 설정할 때 비용이 발생한다는 점 알고 계시길 바랍니다.
요약정리
- 전세계약 체결 전에 등기부 등본 '을구'에 써져 있는 선순위 권리자가 있는지 확인
- 부동산에 대한 경매가 진행되고 있을 때 보증금을 받을 수 있는지 확인
- 전입신고 필수적으로 해서 안전장치 만들기
- 임대차계약서에 확정일자를 받아서 우선변제권 확보
- 보증보험에 가입 (보험료 내야 함)
- 전세권 설정 (집주인의 동의와, 설정 시 비용발생)
2023.02.03 - [알아두어야 할 정보] - 부동산 거래할 때 알아야 하는 권리금 관련 모든 정보
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