오늘은 부동산 거래를 할 때 중요한 부분 중 하나인 권리금에 대해 알려드리려고 합니다. 간단하게 설명드리자면 부동산 거래는 돈이 오고 가는데요. 이렇게 오고 가는 돈이 바로 '권리금'입니다. 거래 시 권리금에 대해 알아두셔야 부당하게 피해를 입었을 때 피해를 방지하실 수 있습니다.
목차
● 권리금 의미
● 권리금 회수시 주의해야 하는 경우
● 권리금 회수 방해 행위
● 손해배상을 받기 위해 임차인이 주의해야 할 경우
● 손해배상 얼마나 받을수 있는 걸까
● 요약정리
권리금 의미
거래에는 돈이 오고 갑니다. 이 행위로 주고받는 돈이 '권리금'이라고 하는데요. 좀 더 자세히 말씀드리자면 권리금은 장사를 하면서 얻었던 여러 가지의 이일을 넘기는 과정에서 지급받는 돈입니다. 장사를 하면서 얻은 이익이라는 것은 가게 비품, 위치, 분위기, 단골고객등의 가치 있는 요소들을 다 포함하는 것을 말합니다.
권리금 회수 시 주의해야 하는 경우
개정된 상가임대차법은 임대인 때문에 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 생기면, 임대인이 그 손해를 배상해야 합니다. 그러니까 개정된 법은 임차인의 권리금 회수 행위를 임대인이 방해하는 걸 금지하는 것입니다. 간단히 예를 들어 설명해 드리도록 하겠습니다.
- A 씨는 건물에서 오랜 기간 가게를 운영하고 있었습니다.
- 그런데 어느 날 B 씨가 더 이상의 임대차계약을 연장하지 못하겠다면서 가게를 비워주길 요청합니다.
- 고민에 빠진 A 씨에게 어느 날 C 씨가 가게를 본인에게 넘겨달라며 권리금 1억 원을 제시합니다.
- 이 같은 상황을B 씨가 A 씨에게 설명하게 됩니다.
- 이 내용을 듣고A 씨는 B 씨가 사용하고 있는 가게 공간을 본인이 사용할 계획이었기 때문에 C 씨와의 임대차계약 체결을 거절합니다.
- C 씨가 가게를 넘겨받길 원했던 이유는 가게 위치와 분위기가 좋아 본인이 앞으로 장사를 잘해나갈 수 있겠다고 생각했기 때문이었는데요.
- A 씨가 임대차 계약을 체결을 거절하면서 C 씨는 B 씨가 운영하던 가게를 받아 장사를 할 수 없게 됩니다.
- 장사를 할수 없게 되자, C 씨는 B 씨에게 권리금을 주지 못하겠다고 주장하게 됩니다.
위의 사례와 같은 일이 생겼을 때 개정된 상가임대차법이 빛을 내기 시작합니다. 예전과 달리 바뀐 법에서는 임대인(A 씨)으로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 되면서 손해를 입게 되면, 임대인(A 씨)이 임차인이 손해를 입은 부분을 배상해야 합니다.
권리금 회수 방해 행위
상가 임대차법은 4가지를 규정하고 크게는 2가지로 나뉩니다. 첫 번째로는 임대인이 권리금에 직접 개입하는 경우로 임대인 신규 임차인으로부터 직접 권리금을 받거나 신규 임차인에 세 기존의 임차인에게 권리금을 주지 않기를 요청할 경우 권리금 회수 방해로 봅니다.
두 번째로는 권리금에 직접적으로 개입해서 이래라저래라 하는 것은 아니지만 신규 임차인과 계약을 체결하지 않아 결과적으로 권리금을 받지 못하게 만들어 버리는 경우로, 흔한 경우는 기존 임대차 계약보다 많은 돈을 요구하는 상황이라고 말씀드릴 수 있습니다.
손해배상을 받기 위해 임차인이 주의해야 할 경우
상가임대차법은 임대인보다 임차인을 보호하기 위한 법이라고 할 수 있습니다. 하지만 상가임대차법이 무조건 임차인만을 보호하는 것은 아닙니다. 권리금을 받지 못했다고 해서 임차인이 항상 임대인에 세 손해배상을 받을 수는 없습니다. 그렇다면 손해배상을 받기 위해서 임차인은 무엇을 주의해야 할까요.
첫째) 기존임차인에게 잘못이 있을 경우 임대인은 손해배상을 하지 않아도 됩니다.
기존의 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 임차 건물을 다른 사람에게 다시 임대하거나, 월세를 3번 이상 납부하지 않았거나, 임차인이 건물을 심각하게 파손시킨 경우 등이 많습니다. 이런 경우 임대인은 손해배상을 하지 않아도 됩니다.
둘째) 신규 임차인에게 문제가 있다면 임대인은 신규 임차인과 계약체결을 하지 않아도 됩니다.
임대인은 임차인에게 보증금 또는 월세를 받는 것을 목적으로 합니다. 그런데 신규 임차인이 돈이 없어서 보증금 또는 월세를 내지 못하게 된 상황에서 계약을 체결하려고 한다면 정말 억울하고 화가날텐 데요. 그렇기 때문에 기존 임차인은 신규 임차인에 대해 잘 알아보고 계약을 진행해야 합니다.
셋째) 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하게 될 때 시간을 잘 지켜서 해야 합니다.
소멸시효가 있기 때문에 이시효가 지나게 되면 권리를 행사할 수 없게 됩니다. 보증금을 회수하지 못해 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 소멸시효가 3년입니다. 여기서 3년은 임대차가 끝난 날부터 3년 이내를 말합니다.
손해배상 얼마나 받을 수 있는 걸까
임대인이 권리금 회수를 방해한 상태에서 임차인에게 잘못이 없는 상황이라면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 이때 받을 수 있는 액수는 신규 임차인이 주기로 한 돈과 임대차각 끝날 무렵쯤에 권리금 시세 중에서 적은 금액입니다.
손해배상 액수를 정할 때 항상 문제가 되는 건 바로 '권리금 시세'입니다. 왜 문제가 되냐면 신규 임차인이 주기로 한 돈은 정해져 있지만 권리금 시세는 정확하게 딱 정해진 것이 없기 때문입니다. 정해진것이 없다 보니까 시세를 파악하기 위해서는 전문가의 도움을 받아야 하는데, 이럴 경우 부동산 가치를 평가해 주는 사람을 말하는 '감정평가사'에게 의뢰하여 시세를 확인하게 됩니다.
요약정리
- 권리금은 임차인까지 주고받는 돈으로서 원칙적으로 임대인에게는 권리금을 요구할 수 없습니다.
- 임대인이 권리금 문제에 개입하거나, 부당하게 신규 임차인과 계약체결을 거부하게 되면 '권리금 회수 방해'로 손해배상을 해야 됩니다.
- 임대인이 손해배상을 할 때 그 액수는 신규 임차인이 주기로 한 돈과 임대차가 끝날 때쯤의 권리금 기게 중 적은 금액을 배상합니다.
- 권리금은 영업을 하면서 얻게 되는 여러 가지 이익을 넘기는 과정에서 지급받는 돈입니다.
2023.02.02 - [알아두어야 할 정보] - 전월세 계약할때 반드시 알아두어야 하는 정보
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