정말 많은 사람들이 내 집 마련을 꿈꾸는데요. 내 집을 마련하면 너무 좋겠지만 그렇지 못한 경우가 더 많습니다. 집을 사지 못하는 경우 전세, 월세로 집을 잠시 빌려서 생활하는데요. 어떻게 하면 잘할 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
목차
● 전세, 월세 계약할 때 주의해야 할 부분
● 전세와 임대의 차이점
● 계약 전 체크 사항
● 계약 시 소유자 확인하기
● 특약사항 확인하기
전세·월세 계약할때 주의해야 할 부분
전세와 임대의 차이점
내 집을 마련하지 못한 사람들은 다른 사람의 집을 빌려 사용해야 하는데요. 다른 사람의 집을 빌릴 때는 크게 두 가지로 빌릴 수 있습니다. 첫 번째 전세권자로 빌리는 방법(전세권 계약), 두 번째 임차권자로 빌리는 방법(임대차 계약)이 있습니다.
그렇다면 무슨 차이점이 있는 것일까요.
1) 전세권은 물권, 임대차는 채권
전세권과 임대차는 민법에 물권과 채권으로 규정되어 있습니다. 여기서 물권이라는 것은 특정한 물건을 직접 지배하고 그 물건에서 배타적으로 이익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다. 물권에 해당하는 것은 소유권, 저당권, 전세권 등이 있습니다.
채권은 특정인에 대해 계약에 기한 급부를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 채권에 해당하는 것은 매매계약, 고용계약, 임대차, 사용대차 등이 있습니다.
2) 전세권은 우선변제권 있고, 임대차는 없다.
물권은 채권에 우선합니다. 그래서 전세권 설정 등기된 부동산이 경매처분 되면, 전세권자는 일반채권자보다 우선으로 경략대금에서 배당받을 수 있습니다. 물권의 순위는 등기된 순서대로 결정됩니다.
3) 전세권은 임의경매, 임대차는 집행권원 취득 이후 강제경매
전세계약을 하고 전세권 설정등기를 해두면 계약 기간이 만료되어 집을 나오게 되었을 때, 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 발생하면 경매법원에 경매신청을 할 수 있습니다. 임대차의 경우에는 전세계약과 달리 바로 경매 신청을 할 수는 없습니다. 임대차 보증금 반환청구소송을 진행해어 판결문을 맡아 집행권원을 취득한 이후에 강제 경매 신청이 가능합니다.
계약 전 체크 사항
1) 부동산 등기부등본 확인
먼저, 내가 마음에 드는 집이 생겼다면 제일 먼저 하셔야 할 일은 바로 부동산 등기부 등본(등기사항 전부 증명서)을 확인해야 합니다. 아주 중요한 부분인데요. 그 집에 대한 각종 사항들을 정리한 공적문서이므로 건물이나 토지 관련 믿을 수 있는 정보들이 나와있는 문서입니다.
대부분은 부동산에 가서 계약을 체결하게 되면, 공인중개사가 등기부등본을 출력해서 줍니다. 혹시나 부동산에서 받지 못했더라도 건물의 주소만 알고 계시다면 누구라도 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에 접속하시면 수수료를 지불하고 등기부 등본을 떼실 수 있습니다. (수수료는 열람수수료 700원, 발급 수수료 1000원)
2) 계약 시 소유자 확인하기
등기부등본을 살펴볼 때 제일 먼저 확인하셔야 하는 부분은 바로 '소유자' 부분입니다. 등기부등본은 '표제부''갑구''을구' 이렇게 3 부분으로 나눠져 있습니다. 기본적으로 등기부 등본에 기재된 사람을 소유자라고 보시면 되는데요.
임대차계약은 건물 소유자와 계약을 체결하는 것을 원칙으로 합니다. 그런데 등기부등본에 기재된 소유자가 아닌 다른 사람과 계약을 체결하는 경우에는 아주 조심하셔야 합니다. 쉽게 말해서 대리인과 계약을 체결하는 것과 같은 것이라고 보면 됩니다. 혹시나 대리인과 계약을 체결했다면 안전한 계약을 위해 '위임장'과'인감증명서'를 꼭 받아 주셔야 혹시나 생길 일에 대비할 수 있습니다.
3) 특약사항 확인하기
부동산에서 계약을 할 때는 대부분 공인중개사가 표준화된 양식을 사용해서 계약서의 대략적인 내용을 작성해 주는 경우가 기본적인데요. 무조건 공인중개사가 작성해 주는 것에서 끝내지 마시고, 꼭 계약기간, 계약조건(계약금, 전세금 금액 및 지급시기), 계약해지 사유 등을 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 특약사항을 확인하는 것도 정말중요합니다. 미리 특약사항을 반영해서 제시해 두면 미래에 혹시 있을지 모르는 분쟁을 방지할 수 있습니다. 특약사항을 많이 제시하게 되면 임대인이 싫어하기 때문에 어떻게 정할지를 임대인과 원만하게 협의하셔서 결정하셔야 합니다.
간단히 정리
- 계약을 할 때 소유자와 하는 것이 원칙이지만 어떤 불가피한 상황에 의해 대리인과 계약을 체결하게 될 경우 위임장과 인감증명서를 꼭 받아야 합니다.(배우자와 체결 시에도 위임장, 인감증명서 받아야 합니다.)
- 임대차계약 시 요구할 사항을 미리 특약사항에 반영해서 제시하면 혹시 모를 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 계약을 체결할 때 등기부 등본 갑구를 통해서 소유자를 확인하고, 가압류 또는 가처분이 있는지 확인하셔야 합니다.
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